世邦魏理仕：电商催生生产厂房转型升级新出路

探讨消费升级尤其是电商蓬勃发生的背景下，城市周边区域的厂房在脱离原有生产加工功能之余，服务于日渐升级的消费需求的可能。

2016年3月，上海楼盘–在中国制造业升级转型与城市快速扩张的背景下，伴随着旧产业的转移，原本从事低附加产值生产的厂房、土地、产业园区面临着升级、更新的需求。目前市场现有的出路包括有向更高附加值的生产功能转移，以及转变为办公、商业设施等。世邦魏理仕近日发布“中国工业地产新常态”系列报告三《试路工业地产转型》，旨在探讨消费升级尤其是电商蓬勃发生的背景下，城市周边区域的厂房在脱离原有生产加工功能之余，服务于日渐升级的消费需求的可能–包括为传统零售与新兴电子商务服务的物流仓储、冷链仓及保税仓、数据中心以及为个人消费者服务的私人仓储空间。

世邦魏理仕中国区研究部负责人、执行董事陈仲伟表示：中国整体经济正处于由投资拉动转向消费驱动，其中零售电商无疑是主导消费的重要一环。蓬勃发展的电商驱动着诸如对于物流仓储、消费后台数据处理乃至更精细化的配送、处理设施如生鲜冷链库的需求，这些功能直接服务于迅速发展的第三产业。并且这些需求都可考虑在原先老旧厂房的基础上改建，成为地方产业“腾笼换鸟”的选择之一。

电商催生的需求：物流仓储、冷链仓及保税仓、数据中心

由于面临工业转型的厂房位置都处于经济发达城市，同时也是潜在消费者密集地区，这与零售业对于仓储位置的需求天然重合。近年来，一线及部分二线城市物流仓储用地投放非常，物流设施供不应求。利用原有废弃厂房改建成为仓储设施不失为一种替代性的选择。

从经济角度来看，随着发达区域生产加工业的弱化，其设施租金的上升动能不足，以苏州楼盘市场为例，2009至2015年上半年标准厂房租金涨幅约15%，而同期物流设施租金上涨近25%。近期基于此趋势改建的案例包括嘉民在苏州高新(600736,股吧)区内将此前弃置的厂房改建为仓库，单位租金水平提升达到50%以上。

生鲜食品在电商销售中的日趋增长带动着消费级冷库需求的快速上升。市场对于冷链仓储的需求潜力巨大，但这一需求的仍处于初起阶段，虽然市场中已出现先行者试水该领域，比如平安不动产已改造上海南楼盘汇一处厂房为冷链库，但需求实现提升仍有待于消费升级的到来。

2016年1月，继杭州楼盘之后，国务院再次批复包括上海、广州楼盘、深圳楼盘、成都等地在内的12个城市设立跨境电子商务综合试验区。而跨境交易中保税模式的日益火热催化了跨境电商对于保税仓的需求。以深圳为例，在跨境电商进口业务获批之后，市场对于保税仓的需求急速攀升。2015年全年，深圳保税物流仓储市场仅有23.5万平方米的新增供应入市，但净吸纳量达30.6万平方米，空置率同比下降6个百分点至7.4%。市场上部分开发商将非保税仓库转成保税仓库以满足来自跨境电商的旺盛需求。比如富力将其位于广州花都的富力国际空港综合物流园三期共9万平方米的非保税仓转变为保税仓即为一例。

此外，物流仓储无疑是整体零售消费旺盛的需求产物，而数据中心更是伴随零售和电商飞速发展的“云端”中心。为便于管理，数据中心常位于零售企业所建物流园区邻近区域，无疑成为符合条件的旧厂房改造可能之一。

高度城市化后的个人升级需求-私人仓储

随着城市快速发展、空间资源日益昂贵，香港、新加坡等亚太区域内诸多城市已兴起了投资、应用私人储物仓的趋势。以发达国家城市私人仓储单位面积对比北上深广等一线城市，世邦魏理仕发现每一市场的潜在需求面积约达到50-100万平方米。

世邦魏理仕工业及物流服务中国区高级董事罗瑾表示：市场发展的演进总是充满各种的转折，一种模式带来收益的同时必然有其他方面的阻碍成为其在市场博弈中必须涉及到的考量，如既有厂房转为仓储设施存在地理位置、建筑结构及成本因素、地方政府的考虑等挑战；未来全国实行统一的行邮税或将对跨境电商的快速发展造成阻碍；冷链冷藏库的未来需求缺口非常明显，但各地市场发展成熟阶段不同，如何择时介入抓住市场爆发增长的机会也需要细致的考察。

世邦魏理仕：《中国工业地产新常态–试路工业地产转型》